PPP et concessions en Tunisie : quelles opportunités pour les investisseurs privés en 2026 ?

PPP et concessions en Tunisie : quelles opportunités pour les investisseurs privés en 2026 ? 1. Pourquoi les PPP et les concessions suscitent-ils l'intérêt des investisseurs en Tunisie ? Le développement des infrastructures, la modernisation des équipements publics et les besoins croissants en énergie, en eau et en logistique créent des opportunités pour les investisseurs privés en Tunisie. Les partenariats public-privé (PPP) et les concessions permettent de structurer certains projets sur le long terme, en associant des acteurs publics à des entreprises, des investisseurs et des établissements financiers. En 2026, plusieurs projets stratégiques sont suivis par les autorités tunisiennes, notamment dans le transport ferroviaire, les infrastructures aéroportuaires et portuaires, ainsi que les équipements énergétiques. Pour les investisseurs, l'enjeu ne consiste pas uniquement à identifier les projets annoncés. Il s'agit de déterminer leur mode de réalisation, leur calendrier, leurs besoins de financement et les conditions juridiques permettant une participation privée. 2. PPP et concessions en Tunisie : quel cadre juridique ? La Tunisie dispose de deux mécanismes distincts qui peuvent permettre l'intervention du secteur privé dans des projets d'intérêt public. Le partenariat public-privé (PPP) La loi n° 2015-49 du 27 novembre 2015 relative aux contrats de partenariat public-privé constitue le texte de référence, sous réserve de ses modifications et des textes d'application applicables. Dans ce cadre, une personne publique peut confier à un partenaire privé une mission portant notamment sur le financement, la conception, la réalisation ou la transformation d'un ouvrage, ainsi que sa maintenance et, selon le contrat, son exploitation. La rémunération du partenaire et la répartition des obligations sont définies contractuellement. La structuration financière dépend notamment des caractéristiques du projet, des risques assumés et des engagements des parties. La concession Le régime des concessions repose notamment sur la loi n° 2008-23 du 1er avril 2008, telle que modifiée. Une concession peut permettre à un opérateur privé de réaliser ou d'exploiter une activité ou un équipement dans les conditions définies par le contrat et les textes applicables. Les recettes d'exploitation, les redevances, la durée contractuelle, les obligations de maintenance et les conditions de retour des actifs doivent être examinées en fonction du projet. La différence essentielle : un PPP et une concession ne reposent pas nécessairement sur le même modèle de rémunération, de financement ou de gestion. La qualification juridique doit donc intervenir avant la structuration de l'investissement. 3. Les chiffres clés de l'investissement en Tunisie en 2026 Les données disponibles au premier trimestre 2026 fournissent un premier indicateur de la dynamique de l'investissement. Selon les données de la FIPA rapportées par l'agence Tunis Afrique Presse (TAP) le 11 mai 2026 : - 838,6 millions de dinars d'investissements internationaux ont été enregistrés à fin mars 2026, soit une hausse de 18,6 % par rapport au premier trimestre 2025. - Les investissements directs internationaux ont dépassé 824,4 millions de dinars, en progression de 17,2 % sur un an. - Les industries manufacturières ont représenté 68,5 % des investissements internationaux recensés, devant l'énergie (22,1 %), les services (8,5 %) et l'agriculture (0,9 %). - L'objectif annoncé pour l'ensemble de l'année 2026 était d'atteindre 4 milliards de dinars d'investissements étrangers, contre 3,5 milliards en 2025. Ces données concernent les investissements internationaux dans leur ensemble. Elles ne correspondent pas exclusivement aux PPP et aux concessions, et l'objectif annuel ne constitue pas un résultat déjà réalisé. Pour un investisseur, elles donnent néanmoins un contexte économique utile pour examiner les projets industriels, énergétiques, logistiques et immobiliers, sans remplacer l'analyse de leur rentabilité individuelle. Source : TAP — Hausse des investissements internationaux de la Tunisie à 838,6 MD à fin mars 2026. 4. Les grands projets à suivre en Tunisie en 2026 4.1. Le port en eaux profondes et la zone logistique d'Enfidha Le projet de port en eaux profondes d'Enfidha figure parmi les dossiers stratégiques suivis par les autorités tunisiennes dans le cadre du Plan de développement 2026-2030. Le 25 février 2026, la Présidence du gouvernement a indiqué que les procédures relatives à ce projet devaient être engagées immédiatement, avec une approche privilégiant la réalisation progressive de composantes fonctionnelles. Ce type d'infrastructure peut présenter des opportunités pour différents profils d'investisseurs et d'opérateurs : - Exploitation de terminaux et services portuaires ; - Transport et logistique ; - Entrepôts et plateformes de distribution ; - Équipements et services industriels ; - Financement de projets et prestations techniques. Toutefois, l'annonce d'un projet stratégique ne signifie pas que l'ensemble de ses lots est ouvert aux investisseurs privés. Il convient de vérifier les procédures effectivement lancées, les avis de présélection, les cahiers des charges et le modèle contractuel retenu. 4.2. L'extension de l'aéroport international Tunis-Carthage L'extension de l'aéroport Tunis-Carthage fait également partie des projets suivis par le gouvernement en 2026. Les investissements liés à ce type d'infrastructure peuvent concerner les équipements, les services aéroportuaires, les systèmes numériques, la maintenance et les activités commerciales associées. Pour les opérateurs privés, l'opportunité dépendra notamment de la répartition des marchés entre travaux publics, marchés de fournitures, contrats de services, éventuelles concessions et autres montages contractuels. Il faut donc distinguer la participation à un marché public de la prise en charge d'une activité dans le cadre d'une concession ou d'un PPP. 4.3. Le développement du réseau ferroviaire Les projets ferroviaires évoqués par la Présidence du gouvernement comprennent le train à grande vitesse, un corridor ferroviaire performant reliant le nord au sud du pays et une liaison entre l'aéroport Tunis-Carthage et le centre-ville. Ces programmes sont susceptibles de mobiliser des compétences en ingénierie, en construction, en équipements ferroviaires, en maintenance et en financement. Les investisseurs doivent cependant vérifier, pour chaque composante, le niveau de maturité du projet, les études disponibles, les modalités d'attribution et la place réellement prévue pour les opérateurs privés. 4.4. Les infrastructures énergétiques Les infrastructures énergétiques constituent une autre catégorie à surveiller, compte tenu des besoins d'investissement dans la production, les équipements et la modernisation des installations. En octobre 2026, la Commission des grands projets a notamment examiné l'avancement de l'extension de la centrale électrique de Borj El Amri. Les opportunités peuvent concerner les entreprises d'ingénierie, les fournisseurs d'équipements, les opérateurs énergétiques, les investisseurs et les établissements de financement. La qualification du montage — marché public, investissement privé, concession ou PPP — doit néanmoins être vérifiée à partir des documents propres à chaque projet. 4.5. Les concessions portuaires, logistiques et liées à l'eau Le portefeuille de projets publié par l'Instance générale de partenariat public-privé (IGPPP) recense plusieurs projets sous forme de concessions, notamment : - La zone logistique de Gargour à Sfax ; - Un terminal RO-PAX sur la rive sud du port de Bizerte ; - Un terminal vraquier au port de Bizerte ; - La rénovation et l'extension du port de plaisance de Sidi Bou Saïd ; - Une station de dessalement à Ksour Essef ; - Des stations d'épuration à Gabès et à Tunis Nord. Ce portefeuille constitue un point de départ concret pour identifier des projets susceptibles d'intéresser les opérateurs spécialisés dans les infrastructures, la logistique, l'eau et les services techniques. Il ne signifie toutefois pas que chaque projet est immédiatement disponible : son état d'avancement et les avis de concurrence publiés doivent être contrôlés individuellement. Source : IGPPP — Pipeline des projets de concession. 5. La Perle du Lac : un grand projet immobilier, mais est-ce un PPP ? La Perle du Lac, développée par Al Buhaira Invest, constitue un exemple intéressant de projet urbain d'envergure à Tunis. Selon la présentation officielle du projet, La Perle du Lac I couvre 65 hectares et comprend 120 lots. La Perle du Lac II s'étend sur 57 hectares et comprend 123 lots. Les deux opérations s'inscrivent dans une logique d'aménagement urbain comprenant notamment des espaces résidentiels, des activités commerciales, des équipements et des fonctions économiques. La dimension immobilière et foncière de ces opérations peut intéresser des promoteurs, des investisseurs institutionnels, des entreprises de construction, des opérateurs commerciaux et des prestataires de financement. Cependant, une distinction juridique est indispensable : la présence d'un acteur public, d'un aménageur ou d'un projet d'intérêt urbain ne suffit pas, à elle seule, à établir que chaque opération relève d'un contrat de PPP ou d'une concession au sens des lois tunisiennes. La présentation officielle d'Al Buhaira Invest qualifie le projet de modèle de partenariat public-privé. Cette indication ne permet pas pour autant de conclure que chaque acquisition foncière, lot immobilier ou opération de promotion constitue un PPP distinct. Pour une opération particulière, l'investisseur devra examiner la structure de propriété, les conventions d'aménagement, les titres fonciers, les autorisations d'urbanisme, les contrats conclus et les éventuelles restrictions applicables. Sources : - La Perle du Lac I — Présentation officielle - La Perle du Lac II — Présentation officielle 6. Comment les investisseurs privés peuvent-ils participer à ces projets ? Les possibilités de participation varient selon le secteur, la taille de l'opération et le montage juridique. Investissement direct et exploitation Un investisseur peut participer à une société de projet, investir dans une entreprise opératrice ou prendre part à une opération de développement immobilier ou industriel, sous réserve des règles applicables. Consortium et joint-venture Les projets d'infrastructure nécessitent souvent plusieurs compétences : construction, ingénierie, exploitation, financement et maintenance. Un consortium ou une joint-venture peut permettre de réunir ces compétences et de répartir les engagements. Financement de projets Les banques, fonds et autres investisseurs financiers peuvent intervenir dans le financement d'une société de projet, sous réserve de l'analyse des flux de trésorerie, des garanties, des risques contractuels et des conditions de remboursement. Sous-traitance et contrats spécialisés Les entreprises qui ne souhaitent pas porter directement le risque d'investissement peuvent rechercher des marchés de travaux, de fourniture, de maintenance ou de services associés. Cette participation doit être distinguée de l'obtention d'une concession ou d'un contrat PPP : elle ne confère pas nécessairement à l'entreprise le statut de concessionnaire ou de partenaire privé du projet. 7. Les principaux risques juridiques à vérifier avant d'investir Un projet d'infrastructure ou d'aménagement peut mobiliser des capitaux importants sur plusieurs années. Une analyse juridique en amont permet d'identifier les risques susceptibles d'affecter son coût, son calendrier ou son rendement. Qualification juridique et procédure d'attribution Il faut déterminer si l'opération relève d'un PPP, d'une concession, d'un marché public, d'une acquisition immobilière ou d'un investissement privé classique. Les règles de concurrence, les autorisations, les critères de sélection et les obligations de publicité varient selon le montage retenu. Foncier, urbanisme et autorisations Pour les projets immobiliers et d'infrastructure, l'analyse doit notamment porter sur les titres fonciers, les servitudes, les autorisations d'urbanisme, les études environnementales éventuellement requises et les conditions de mise à disposition des terrains. Financement et garanties La documentation doit encadrer les apports en fonds propres, les emprunts, les sûretés, les garanties de bonne exécution et les conditions de décaissement. Les droits des prêteurs doivent être examinés en cohérence avec le contrat principal. Répartition des risques contractuels Les risques de construction, de retard, de disponibilité, de demande, de modification réglementaire et de force majeure doivent être attribués de manière claire. La question de la rémunération, de l'indexation, des pénalités, des mécanismes de révision et des conditions de résiliation est particulièrement importante pour les projets de longue durée. Investisseurs étrangers et opérations transfrontalières La structuration d'un investissement étranger peut nécessiter une analyse des règles sectorielles, des formalités d'investissement et de change, des flux de financement, de la fiscalité et des modalités de transfert des revenus, selon la situation de l'investisseur. Enfin, les clauses de règlement des différends doivent être adaptées au contrat, aux parties et au cadre juridique applicable. Le choix d'une procédure arbitrale ne doit pas être considéré comme automatique pour tout projet. 8. Quelle stratégie pour les investisseurs en 2026 ? Une démarche efficace consiste à croiser trois éléments : le besoin économique, la maturité du projet et la faisabilité juridique et financière. Avant de mobiliser des capitaux, un investisseur devrait : 1. Identifier les projets correspondant à son secteur et à son horizon d'investissement. 2. Vérifier les annonces officielles, les appels à concurrence et les documents de présélection. 3. Étudier le montage contractuel, les autorisations et les conditions d'accès au projet. 4. Réaliser une due diligence juridique, financière, foncière et réglementaire adaptée. 5. Évaluer les risques de construction, d'exploitation, de financement et de sortie. 6. Structurer les contrats, les garanties et les mécanismes de règlement des différends avant la signature. L'objectif n'est pas seulement d'identifier un projet d'envergure, mais de vérifier que l'investisseur peut y participer dans des conditions juridiquement sécurisées et économiquement soutenables. 9. Comment ANILF accompagne les investisseurs dans les PPP et concessions en Tunisie Les partenariats public-privé, les concessions et les grands projets immobiliers ou d'infrastructure mobilisent plusieurs branches du droit : droit des affaires, contrats commerciaux, financement, droit immobilier, commande publique et règlement des différends. ANILF accompagne les entreprises, investisseurs et partenaires internationaux dans l'analyse juridique et la structuration de leurs opérations en Tunisie. Selon les besoins du dossier, l'intervention peut notamment porter sur : - L'analyse du cadre juridique applicable au projet et du mode de contractualisation ; - La due diligence juridique, contractuelle et foncière ; - La structuration des sociétés de projet, joint-ventures et partenariats ; - La revue et la négociation des contrats, garanties et mécanismes de financement ; - L'identification des autorisations et obligations réglementaires ; - L'accompagnement des investisseurs étrangers et la coordination avec leurs conseils internationaux ; - La prévention et la gestion des différends liés aux contrats d'infrastructure et d'investissement. Vous envisagez un investissement dans un projet d'infrastructure, une concession, un PPP ou une opération immobilière en Tunisie ? Le cabinet ANILF peut vous accompagner dans l'analyse des risques juridiques, la vérification de la documentation et la structuration de votre opération, en tenant compte des objectifs de l'investisseur et des spécificités du droit tunisien. Contactez ANILF pour discuter de votre projet d'investissement en Tunisie. 10. Sources officielles et références - Instance générale de partenariat public-privé — Cadre juridique des PPP et concessions - IGPPP — Pipeline des projets de concession - IGPPP — Pipeline des projets PPP - Présidence du gouvernement — Grands projets stratégiques du Plan de développement 2026-2030, 25 février 2026 - TAP — Investissements internationaux à fin mars 2026 - La Perle du Lac — Présentation du projet Note éditoriale : les chiffres d'investissement cités correspondent aux données publiées pour le premier trimestre 2026. Les projets annoncés, inscrits dans un pipeline ou suivis par les autorités ne doivent pas être présentés comme des contrats attribués ou des opportunités d'investissement ouvertes sans vérification des documents officiels correspondants.